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北京楼市317新政两周年:房价总体保持稳定

中国经济新闻网 2019-03-18 13:17:03

  聚焦
  
  本报记者  王松才
  
  3月17日,距离北京出台史上最严厉楼市调控政策的“317新政”已经两周年,两年的时间里,北京的房地产市场发生了较大的变化,但房价从之前的疯涨变得更加稳定,市场交易量出现下滑。整体而言,317新政两周年,北京的房地产市场整体保持了稳定状态。
  
  交易回升
  
  据我爱我家市场研究院的统计:317新政实施首年,月均网签数量降至1万套以下,新政实施第二年,月均网签套数较首年上升33%,与近五年平均水?#20132;?#26412;持平,但与2016年月均网签套数22703套仍有较大距离,不足2016年月均水平六成。
  
  新政两年后,市场对政策消化基本完成,交易量稳?#20132;?#21319;至正常水平,但与火爆的2016年相比仍差距较大,市场从过热状态到新政首年的过冷状态,如今回归到微冷状态。
  
  贝壳研究院统计显示,317新政后北京房地产市场成交调整至历史中等水平。317调控后,北京二手房市场成交先经历了调控初期的?#26412;?#19979;滑,到2017年年末市场开始小幅修复。2018年春节后,季节性因素叠加学区政策,积压的需求集中释放,市场上升一个季度后又步入降温通道。进入2019年,季节性因素叠加政策松动预期,市场又出现一波轻微回升。
  
  此外,随着需求在春节后的集中释放,北京二手房成交量已于3月第一周回落,后期市场成交大概率出现正常下降。从历史成交来看,当前成交量在历史周期中处于中等水平,市场不存在过热迹象。
  
  房价总体稳定
  
  我爱我家市场研究院认为,317新政实施首年,北京全市二手房均价下调,首年降幅约为18%,新政第二年,房价基本保持稳定,目前均价水平与2018年3月基本持平,保持稳定。房价在2018年上半年曾出?#20013;?#24133;上涨,下半年小幅回落,到目前处于价格比较稳定的状态。
  
  贝壳研究院的数据显示,2017年“317”调控后,北京二手房价格连续9个月下跌,累?#39057;?#24133;13.5%。2018年全年均价同比下跌3.3%。进入2019年,随着前期积压需求的释放,均价止跌。链家数据显示,2019年2月北京二手房均价为59898元/平方米,较2017年3月的高点仍下跌11.3%。
  
  我爱我?#24050;?#31350;院表示,与2016年相比,新政首年月均新增房源数量下降18%,月均新增客源数量下降36%。新政第二年比首年进一?#36739;?#38477;,月均新增房源量下降12%,月均新增客源量下降28%。目前新增房源量基本处于历年平均水平,而新增客源量则处于历史低位。综合?#27492;擔?#20108;手房供应端变化不大,需求端明显收缩,看房次数增加,购房决策较慢,市场观望气氛浓厚,成交周期较长。
  
  可见,楼市严控两年来,市场各项指标已达到调控预期,需求端处于观望状态,市场仍处微冷状态,后续可能会有一些政策微调,促使市场热度回归正常水平,但对房价的严控目标应该不会发生变化。
  
  在58安居客房产研究院资深分析师李震看来,“3·17新政”及后续一系列政策组?#20808;?#30340;调控本质是增加“交易成本”,且力度可谓史无前例,招招剑指投?#37322;?#26426;性炒房。
  
  除了量价变化,“3·17新策”还带来了购房心态的变化。“市场逐渐进入到刚需主导、买方主导的状态。此外,与调控前业主频繁上调报价不同的是,调控后业主报价开始理性,成交周期也开始变长。”李震表示。
  
  增加新房供应可稳定市场
  
  贝壳研究院首席市场分析师许小乐表示,在严厉的调控政策下,北京房地产调控已取得明显效果,成交量调整至历史中等水平,价格累?#39057;?#24133;也已超10%。从这次调控中,市场可以得到一些启示。
  
  买房并非永远稳赚不赔。此次调控后,均价持续下跌,投资者资产价值下降,尤其是在调控前追涨买入的投资客,在之后卖出时出现亏损。所以,投资房产还须谨慎,要有抵御风险的能力,量力而?#23567;?br />  
  新房供给增多可以缓解市场紧张情绪。2018年北京新房供应量明显增多,对二手房形成了一定?#33267;鰲?#20108;手房交易具有乘数效应,新房供应少会导致二手房成交占比大,市场波动往往较大。所以保持一定量的新房是稳定市场的基础,均衡的新房及二手房市场供应结?#36141;?#37325;要。
  
  房贷是短期市场的决定因素。2016年“930”调控仅略提高了首套房的首付比,区别了普通和非普住宅的首付比,政策力度相对较弱,从而市场回落期较短。而“317”政策出台了“认房认贷”政策,大幅提高了卖一买一的换房者首付比,且房贷利率持续上浮增加了购房者成本,?#29575;?#25104;交量大幅下降。故“认房认贷”这个影响较大的政策在未来可能仍将继续保持。
  
  刚需是市场的底火。从历次调控后,市场回温均是刚需入场,市场的起伏主要是看刚需能否或以什?#27492;?#24230;进入市场。引导刚需平稳释放,对于保持市场的平稳很重要。
  
  换房是市场交?#23383;?#21147;。换房需求是北京二手房市场上的主要需求,占比超60%,并且其杠杆风险低,可以适度满足换房需求,?#23454;?#38477;低其房贷成本。

来源:中国经济?#21271;?中国经济新闻网 作者:王松才 编辑: 曹阳       
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